En esta entrada explicamos la exención total o parcial al impuesto por la venta de tu vivienda, que nos permitirá pagar menos impuestos o directamente no pagar nada.
Comenzaremos por los supuestos que permiten una exención total y seguiremos con los que permiten una exención parcial del impuesto por la ganancia en la venta de nuestra vivienda:
Para ello analizamos el artículo 33.4.b), el artículo 38.4 y la DA Decimoquinta de la Ley de IRPF https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2006-20764
así como los artículos 41 y 41.bis del Reglamento del IRPF https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2007-6820
PRIMERO. EXENCIÓN TOTAL DEL IMPUESTO POR LA GANANCIA.
1.- VENTA SIN BENEFICIO.
Con carácter previo tenemos que resaltar que no se exige impuesto a todas las ventas de vivienda sino únicamente a aquéllas cuyo precio de venta es superior al precio de compra, generando un beneficio que se deberá tributar como ganancia.
Por tanto, ya podemos adelantar que si vendemos la vivienda por el mismo precio o por un precio menor al que nos costó no tendremos que tributar nada, al no haberse generado ninguna ganancia por la venta.
2.- VENTA CON BENEFICIO.
Para estar exentos del impuesto por la venta de una vivienda que nos ha generado incremento patrimonial debemos cumplir los siguientes requisitos:
2.1 Requisitos ordinarios.
2.1.1- Residencia habitual durante un plazo mínimo de 3 años continuados.
En caso de no acreditarlos se admiten como excepciones:
-Traslado laboral con cambio de residencia.
-Matrimonio, separación o divorcio.
-Fallecimiento y otras análogas, debidamente justificadas.
2.1.2-Reinversión en una nueva vivienda habitual.
Compromiso a reinvertir en una nueva vivienda habitual en el plazo máximo de 2 años, que pueden ser anteriores o posteriores a la venta de la actual vivienda.
Debes dejar constancia de esa voluntad de reinversión en la declaración, salvo que reinviertas en el mismo año que vendes, en cuyo caso como ya has materializado la reinversión simplemente tienes que indicar ese hecho en la misma declaración.
Así, es tan válido vender la vivienda actual y comprar una nueva dentro de los dos años posteriores, de fecha a fecha, como comprar primero la que llegará a ser tu próxima vivienda y luego vender la actual dentro de los dos años siguientes a esa compra, si aplicas el importe obtenido en la venta de tu vivienda habitual a cancelar el préstamo que te concedieron cuando compraste la que será tu nueva vivienda.
Para que la exención de la ganancia sea total, la cantidad a reinvertir es el importe obtenido en la venta de la vivienda, menos el préstamo pendiente de amortizar.
(Ponemos un ejemplo sencillo: si tu vivienda la vendes en 100.000 y te costó 50.000, obtienes una ganancia de 50.000. Por esa ganancia si no reinviertes tendrías que pagar unos 10.000 euros (en concreto 10.380), que es lo que quieres evitar. Si en la fecha de venta, la vivienda tiene una hipoteca pendiente de amortizar de 20.000 euros, tendrías que reinvertir en una nueva vivienda al menos 80.000 euros (que es la cantidad neta que te queda después de restar la hipoteca) para que la ganancia de 50.000 estuviera exenta al 100% y te ahorras esos 10.380 euros. Esto significa que el precio en escritura de tu nueva vivienda tiene que ser igual o mayor a 80.000 euros
Si la reinversión es parcial, quedará exenta la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad reinvertida. En nuestro ejemplo si solo reinviertes 40.000, solo estará exenta la mitad de la ganancia, 25.000 y tendrías que pagar 1/2 de 10.000 = 5000).
No hace tanto que la AEAT exigía que invirtieras el dinero obtenido en la venta de la vivienda a la compra de la segunda, pero ahora permite que solicites una hipoteca por la nueva vivienda incluso por el 100% de su precio y con todo puedas dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida en la venta. Por preferencia económica pudiera interesarte invertir el dinero en algún activo financiero (bolsa, fondos indexados, depósitos…) que pudiera darte una rentabilidad mayor al interés de la hipoteca y en su lugar acudir a financiación para pagar tu nueva vivienda. (STS de 1-10-2020)
Si a lo largo de tu vida repites el proceso una o más veces, puedes ir haciéndote con una vivienda cada vez de mayor calidad sin tener que desembolsar un solo euro en las sucesivas ventas al quedar igualmente exentas las sucesivas ganancias.
2.2.- Requisitos extraordinarios.
2.2.1.-Si tienes 65 o más años.
Si estás cerca de cumplir 65 años y te vale la paciencia conviene esperar, vender tu vivienda tras cumplir dicha edad y dejar el 100% de la ganancia obtenida exenta de tributar, incluso aunque no reinviertas el importe de la venta en comprar otra vivienda, pudiendo destinar el dinero a cualquier finalidad de tu preferencia personal. También puedes constituir una renta vitalicia o temporal con los mismos efectos. Hay quien transmite solo la nuda propiedad y se reserva el usufructo para continuar residiendo en ella mientras viva, o incluso quien transmite el derecho de superficie. En estos casos también se aplica la exención sin necesidad de realizar ninguna reinversión.
2.2.2.- Si tienes dependencia severa o gran dependencia.
Si estás en situación de dependencia severa o gran dependencia, según la ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia, lo indicado para mayores de 65 años también te resulta de aplicación, aunque no alcances esa edad.
SEGUNDO- EXENCIÓN PARCIAL DEL IMPUESTO POR LA GANANCIA
1.- Reinversión parcial en otra vivienda.
Como indicamos anteriormente si la reinversión es parcial, quedará exenta la parte proporcional de la ganancia que corresponda a la cantidad reinvertida.
2.- Gastos de rehabilitación. Si has rehabilitado la vivienda y conservas las facturas, declarar los gastos de rehabilitación te servirá para pagar una cantidad menor.
El impuesto se aplica al beneficio obtenido por la venta, que resulta de la diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición. Pero como los gastos de rehabilitación se consideran mayor precio de adquisición, aportar las facturas de reforma hará que se reduzca el beneficio de la venta y que, por tanto, se pague una cantidad menor.
Todas estas opciones te permitirán ahorrar y aumentar tu calidad de vida a la vez que incrementas tu patrimonio personal.
PREGUNTAS RELACIONADAS
1- ¿Y si en vez de comprar una nueva vivienda, destino el precio de la que he vendido para la rehabilitación de la que va a ser mi vivienda? ¿O si vendo para comprar una nueva vivienda que a su vez rehabilitaré?
En ambos supuestos puedes beneficiarte de la exención por reinversión cumpliendo con los requisitos antes comentados.
2- Para acogerme a la exención de la ganancia al vender mi vivienda para comprar otra, ¿es imprescindible que resida en ella hasta el momento en que la vendo?
No. Es igualmente válido que haya tenido la consideración de vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Estirando aún más el plazo de dos años, el Tribunal Supremo en su STS 553/2023, de 5 de mayo de 2023, garantiza igualdad de trato para los cónyuges afectados al fijar doctrina jurisprudencial en el controvertido caso de “separación o divorcio que hubiere determinado el cese de la ocupación efectiva como vivienda habitual para el cónyuge que ha de abandonar el domicilio habitual por tales causas” al establecer que “el requisito de ocupación efectiva como vivienda en el momento de la transmisión o en cualquier día de los 2 años anteriores a la misma que exige el apartado 3 del art. 41bis del Reglamento de IRPF, se entenderá cumplido cuando tal situación concurra en el cónyuge que permaneció en la misma”.
Y también
https://www.poderjudicial.es/search/openDocument/077cacead37754dca0a8778d75e36f0d
Por lo tanto, se entiende que el cónyuge que abandonó la vivienda dejando en uso de la misma al otro cónyuge, está vendiendo su vivienda habitual, cuando para el que permaneció en la misma constituya su vivienda habitual en ese momento o hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de venta.
3- ¿Y si la nueva vivienda en la que reinvertiré no está aún terminada por hallarse en fase de construcción?
La STS 1098/2020 de 23 de julio de 2020, recaída en recurso contencioso administrativo núm. 4417/2017 (ROJ: STS 2698/2020) confirma la exención si se cumplen dos plazos:
- Dos años para reinvertir el importe obtenido en la venta
- Otro plazo de 4 años para acabar la construcción desde el inicio de la misma, adquiriéndose la propiedad de la nueva vivienda.
Criterio ratificado por la Dirección General de Tributos V1683-22 y V2633-24
Por tanto, es importante que no dejes pasar ni un día más de esos 4 años adicionales o no podrás acogerte a la exención por reinversión.
4- Vendo ahora mi vivienda habitual, pero el año pasado invertí cantidades para la compra de la nueva vivienda habitual con ahorros que no procedían de préstamos ni de la venta de la vivienda que ahora transmito. ¿Se pueden computar esos ahorros como cantidades reinvertidas a efectos de la exención total o parcial de la ganancia patrimonial?
No es preciso que los fondos conseguidos por la venta de la primera vivienda (“billetes marcados”) sean específicamente los mismos que los empleados en pagar la segunda. Se considera como importe reinvertido tanto la cantidad que amortiza el préstamo con el que se ha comprado la nueva, como los ahorros previos a la venta de la antigua, siempre que entre la compra de la nueva y la venta de la anterior no hayan pasado más de dos años, contados de fecha a fecha. (Resolución TEAC número 2463/2013, de 11/09/2014).
5- Voy a hacer 64 años, ¿puedo vender ahora la vivienda y estaría en ese plazo de 2 años anteriores o posteriores para reinvertir dejando exenta la ganancia?
No. La venta tiene que hacerse tras cumplir los 65 años, aunque solo sea un día más. El margen de dos años antes o después de la venta es el plazo que se concede para comprar la nueva vivienda.
6- ¿Qué se entiende por mayor de 65 años? ¿Tener 66 años, o 65 y un día?
Lo determinante es la edad en la fecha exacta de la venta. Si cumples 65 años el mismo día de la venta, se considera que ya tienes 65 años y puedes aplicar la exención. Si la venta se firma un día antes del 65º cumpleaños, no se considera que seas mayor de 65 años y no te corresponde la exención.
7- ¿Y si solo uno de los cónyuges es mayor de 65 años y el otro no?
Si a fecha de venta de la vivienda uno de los cónyuges ha alcanzado la edad de 65 años y el otro no, sólo estará exenta la ganancia en proporción a la participación del mayor de 65 años y no exenta por el resto. Podría ser conveniente esperar a que los 2 tuvieran 65 años cumplidos en la fecha de la venta.
8- ¿Y si no estoy empadronado en mi vivienda?. ¿Al venderla también me aplica la exención?
El empadronamiento es un indicio más, pero no el concluyente ni el más importante, de entre muchos otros para formarse el cuadro completo que acredite por medio de cualquier medio de prueba admitido en derecho que realmente está transmitiendo su vivienda habitual… entre ellos: recibos de suministros de agua, luz o gas a su nombre, certificados de escolaridad de los hijos, matrículas académicas, correspondencia, actas de la comunidad de vecinos o notariales, declaraciones juradas de vecinos, tarjeta sanitaria, actualización de domicilio fiscal en la Agencia Tributaria, censo electoral… Con todo, dado lo poco que cuesta empadronarse, parece conveniente hacerlo para reforzar esa prueba.
9- ¿ Y si la ganancia patrimonial se genera con ocasión de la dación en pago (o en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales) de mi vivienda habitual?
Aplica la exención, sin necesidad de reinversión, cumpliendo los requisitos indicados y en todo caso si no se dispone de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la transmisión de la vivienda.
10- ¿Y si reinvierto en una casa en suelo rústico?
Debe ser una edificación acondicionada o que pueda ser acondicionada como vivienda y deberá reunir los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia. Dentro del concepto de vivienda habitual se incluye todo tipo de edificación, aun cuando ésta no cumpla con la normativa urbanística propia de la misma o se ubique en un suelo que no disponga de la calificación requerida para edificar, con independencia de la calificación que pudiera tener en el Registro de la Propiedad.
11- ¿Es posible acogerse a la exención por reinversión en viviendas contiguas?
Es posible la reinversión en viviendas contiguas unidas entre sí interiormente, aunque no estén unidas registralmente, siempre que se resida en ellas de forma habitual.
12- ¿Es posible acogerse a la exención por reinversión en viviendas prefabricadas? ¿Y en una autocaravana?
Es posible la reinversión en viviendas prefabricadas, siempre que estén acondicionadas y se cumplan con los requisitos de titularidad, residencia efectiva y permanencia. En el caso de autocaravanas, aunque hay quienes están censados en ellas, en principio no obedecen al término que se maneja en la norma tributaria de edificación por lo que habrá que estar a pronunciamientos de la Dirección General de Tributos y del Tribunal Económico-Administrativo Central al respecto.
13- Soy usufructuario de mi vivienda. Si vendo el usufructo, ¿puedo acogerme a la exención por reinversión? ¿Y si soy nudo propietario?
Cuando el pleno dominio de una vivienda se encuentra desmembrado entre nudo propietario y usufructuario a ninguno de ellos les resulta de aplicación la exención por reinversión, aun en el caso de que se trate de su vivienda habitual.
Las 2 siguientes preguntas relacionadas son casos concretos de reinversión parcial o no reinversión, que someten a gravamen parte o toda la ganancia obtenida en la venta de la vivienda habitual:
14 – Si en escritura de compra indica que pagué 10.000 euros y la de venta es por 20.000, pero la CCAA me actualiza el precio de compra en un procedimiento de comprobación de valores para hacerme pagar por la diferencia, ¿puedo considerar ese nuevo valor comprobado como precio de adquisición al ser superior al reflejado en escritura y minorar así la ganancia a declarar?
Apartándose la AEAT de su anterior criterio ahora el valor comprobado por Hacienda prevalece como valor de adquisición en IRPF en caso de venta futura de inmuebles. Esto significa que aunque hayas pagado menos puedes tomar como precio de compra el valor comprobado por la oficina liquidadora del ITP y así declararás una ganancia menor.
La DGT recuerda en la siguiente consulta vinculante que el valor comprobado por la Comunidad Autónoma en el ITP-AJD debe usarse como valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial en el IRPF:
https://petete.tributos.hacienda.gob.es/consultas/?num_consulta=V1629-25
Por la anterior consulta vinculante la DGT acoge el criterio del Tribunal Supremo en la sentencia de 21 de diciembre de 2015, que establece que, cuando haya comprobación de valores por parte de la Administración en el ITP-AJD, el valor comprobado prevalece como «importe real» a efectos del IRPF.
Conclusión: El valor de adquisición en el IRPF será el valor comprobado por la Administración Autonómica, y no el declarado inicialmente por el comprador.
15- He hecho reformas en la vivienda que ahora vendo y conservo las facturas. ¿Puede sumarse ese gasto al precio de adquisición para minorar la ganancia patrimonial?
Sí, hay un apartado en la declaración donde reflejar la fecha e importe de esa inversión, se haya efectuado de una vez o en varios momentos, permitiendo su desglose por años, cuyos totales en su caso, se suman al precio de adquisición, gastos notariales y registrales e impuestos incluidos.
Saludos
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